У січні понад 100 фінансових детективів були направлені до штаб-квартири китайської компанії Evergrande Group у Гуанчжоу, гіганта ринку нерухомості, який рік тому оголосив дефолт, заборгувавши 300 мільярдів доларів. Його багаторічний аудитор щойно подав у відставку, і нація покупців житла спрямувала свій гнів на Evergrande.
Поліція пильнувала за протестувальниками, а нова команда аудиторів отримала дозвіл на вхід до будівлі. Після шести місяців роботи аудитори повідомили, що за попередні два роки Evergrande втратила 81 мільярд доларів, що значно більше, ніж очікувалося.
Але у них все ще залишалися питання. Деякі записи, які вони запросили у Evergrande, були неповними. Не вистачало цифр. Важливі бухгалтерські помилки або викривлення могли залишитися непоміченими. Як же справи в Evergrande - колись одній з найуспішніших компаній Китаю - пішли так погано?
Житловий бум у Китаї був найбільшим у світі, і підйом Evergrande був зумовлений хижацькою експансією, системою, яка його розпалювала, та іноземними інвесторами, які вкладали в нього гроші. Коли луснула житлова бульбашка в Китаї, жодна інша компанія не зазнала такого видовищного краху.
У 2021 році провину за провал Evergrande поклали прямо на політичну директиву Пекіна охолодити ринок, обмеживши доступ забудовників до кредитів, позбавивши обтяжену боргами компанію готівки для фінансування своєї діяльності.
Але інтерв'ю з людьми, близькими до Evergrande, і реконструкція загальнодоступних документів пропонують альтернативне пояснення: Сумнівна бухгалтерія і поганий корпоративний нагляд, що призвели до таких проблем, як зникнення 2 мільярдів доларів, вже підштовхнули компанію до катастрофи.
Масштаби злету Evergrande були приголомшливими. Протягом трьох десятиліть вона мала владу в Пекіні, а також у містах і містечках за тисячі кілометрів від нього. Успіх перетворив її засновника і голову Хуей Ка Яна на одного з найбагатших людей світу і збагатив цілу екосистему - від місцевих органів влади, які продали їй землю, до банків з Уолл-стріт, які стягували з неї комісійні за залучення грошей.
Масштаби помилок Evergrande були вражаючими. Компанія пообіцяла сотням тисяч покупців житла квартири, які так і не збудувала. Вона отримала мільярди доларів від родин і працівників, частина з яких зникла. Вона забрала працю будівельників, малярів і агентів з нерухомості без компенсації, неоплачені рахунки, які виросли до 140 мільярдів доларів.
Сьогодні Evergrande залишається в стані дефолту, не в змозі сплатити свої борги, але офіційно не збанкрутіла. Її акції продаються за копійки. У понеділок судовий розгляд справи про примусову ліквідацію компанії було продовжено: Суддя відклав слухання за позовом про офіційний демонтаж компанії, що розрослася, щоб виплатити гроші деяким інвесторам, які втратили гроші.
Керівництво Evergrande та його представники не відповіли на кілька запитів про інтерв'ю чи коментарі.
Житловий бум, який був викликаний завищеними цінами, надмірним будівництвом і надмірним борговим навантаженням.
Житловий бум у Китаї розпочався приблизно в той час, коли пан Хуей заснував Evergrande у 1996 році в місті Шеньчжень, спеціальній економічній зоні, де Комуністична партія Китаю експериментувала з капіталізмом.
Evergrande розширився за межі Шеньчженя, оскільки Китай зазнав масової урбанізації, і став центром найбільшого у світі руху людей із сільської місцевості до міст. Пан Хуей увійшов у довіру до родин деяких найвищих посадовців Китаю. У 2002 році він ввів Вень Цзяхуна, брата тодішнього віце-прем'єра Китаю Вень Цзябао, до ради директорів Evergrande.
На той час, коли у 2009 році Evergrande почала продавати акції на біржі в Гонконзі, вона вже зіткнулася з питаннями щодо своєї ненажерливої експансії. Іноземні інвестори, багато з яких були американськими фондами прямих інвестицій, хедж-фондами та банками з Уолл-стріт, вклали гроші в компанії, що займалися нерухомістю, кількома роками раніше, і борги накопичувалися. Пан Хуй сподівався залучити 1,5 мільярда доларів, але компанія в підсумку отримала 722 мільйони доларів від розміщення своїх акцій на біржі.
По всьому світу відлунювала глобальна фінансова криза, яка почалася з падіння цін на житло в США. Але в Китаї, після короткого і різкого спаду, уряд вклав 500 мільярдів доларів у будівництво доріг і залізниць, що сприяло зростанню і дозволило Китаю вийти з кризи раніше за інші країни. Розмістивши свої акції в Гонконзі, Evergrande отримала доступ до грошей за межами Китаю для купівлі землі в Китаї. Десятки інших девелоперів робили те саме. Три з них - Kaisa Group, Yuzhou Properties і Fantasia Holdings - залучили гроші за ті самі кілька тижнів, що й Evergrande. Відтоді всі вони оголосили дефолт.
До 2010 року ринок демонстрував ознаки перегріву. Ціни на житло зростали швидше, ніж середній дохід домогосподарств. Незабаром економісти почали попереджати, що ціни на китайському ринку житла завищені, пропозиція надлишкова, а забудовники мають надмірне боргове навантаження.
Китайські покупці житла все одно продовжували вливатися в будівельні проекти. У той час як міста заповнювалися новими багатоквартирними будинками, забудовники дивилися далі - на міста-супутники та сільську місцевість.
Потенційних покупців водили по виставкових залах і зразкових квартирах, а потім вручали папірець на підпис. За третину вартості квартири, а іноді й більше, вони купували обіцянку, ще не збудовану квартиру. Домогосподарствам, які мали мало місць для зберігання свого багатства, було важко уявити, як ставка на нерухомість може піти не так.
Але все пішло не так. Протягом останнього десятиліття влада намагалася обмежити кредитування, але компанії, що займаються нерухомістю, знаходили способи обійти кожне обмеження, іноді економили на квартирах, іноді списували борги зі своїх балансів. Зрештою, політика 2020 року, яка ускладнила отримання кредитів, почала підштовхувати забудовників до прірви.
Оцінки щодо того, скільки квартир залишаються порожніми, різняться. Хе Кенг, колишній заступник голови статистичного бюро Китаю, нещодавно пожартував з приводу оцінки, згідно з якою кількість вільного житла недостатня для трьох мільярдів людей. "Ця оцінка може бути трохи завищеною, - сказав він у відео, опублікованому China News Media. "Але 1,4 мільярда людей, ймовірно, не зможуть їх заповнити".
"Найбільша бульбашка в історії".
Протягом декількох місяців у 2021 році Evergrande тримав світові ринки в напрузі, наближаючись до дефолту, перевіряючи віру в те, що деякі китайські компанії занадто великі для влади, щоб дозволити їм збанкрутувати. Іноземні інвестори продовжували купувати облігації забудовників навіть після того, як один з найбільших бенефіціарів житлового буму, магнат нерухомості Ван Цзяньлінь, попередив, що ринок житла Китаю є "найбільшою бульбашкою в історії".
9 грудня, через три дні після того, як Evergrande пропустила термін виплати відсотків за деякими облігаціями, агентство кредитних рейтингів оголосило про дефолт компанії. Це спричинило боротьбу між інвесторами, покупцями житла, постачальниками та банками за те, як отримати те, що їм заборгували.
Крах Evergrande був лише однією з кісточок доміно в низці, що падала. Відтоді дефолт оголосили 46 інших забудовників, залишивши після себе пейзаж забитих дошками будівельних майданчиків, розлючених покупців житла і будівельників, яким не заплатили. Занепокоєна соціальними заворушеннями, влада тихо підштовхнула компанії до продовження будівництва квартир. Evergrande побудувала 300 000 квартир у 2022 році, поки компанія домовлялася з кредиторами про виплату боргів.
Але роки поганого корпоративного управління та поганої поведінки в Evergrande вихлюпнулися назовні, коли стало важче отримати фінансування.
Через три місяці після дефолту Evergrande заявила, що банки заарештували 2 мільярди доларів. Пізніше внутрішнє розслідування виявило, що наприкінці 2020 року топ-менеджмент розробив план, як обійти обмеження на запозичення, організувавши для третіх осіб отримання кредитів під заставу дочірніх компаній Evergrande.
Розслідування дійшло висновку, що цей план порушував зобов'язання компанії щодо розкриття інформації та комплаєнсу.
Тим не менш, деякі співробітники заявили, що "це не їхня справа - ставити під сумнів питання, які були відомі вищому керівництву компанії та керувалися ним", згідно з розслідуванням.
Топ-менеджери, в тому числі фінансовий директор і головний виконавчий директор, подали у відставку. "Поведінка деяких тодішніх директорів не відповідала стандартам, яких очікувала компанія", - йдеться у внутрішньому звіті, який підписав засновник компанії пан Хуей.
У січні цього року багаторічний аудитор Evergrande, PricewaterhouseCoopers, подав у відставку, заявивши, що не може завершити свою роботу. Гонконгська Рада з бухгалтерського обліку та фінансової звітності вже оголосила про дві перевірки книг Evergrande. Для виконання цієї роботи була залучена маловідома аудиторська фірма Prism Hong Kong and Shanghai.
У липні Prism заявила, що Evergrande втратила 81 мільярд доларів у 2021 і 2022 роках. Це порівняно з тим, що компанія заявила у 2020 році про прибуток у розмірі 1 мільярд доларів. Новий аудит виявив, що Evergrande розглядала гроші, отримані за квартири, як дохід, навіть якщо іноді ці квартири ще не були побудовані.
Після нового аудиту Evergrande погодилася змінити спосіб відображення доходів у своїй звітності, вимагаючи документального підтвердження того, що квартира була спочатку побудована.
Підрозділ Evergrande з управління капіталом, який пропонував короткострокові продукти з високими відсотками покупцям житла та працівникам, коли грошей було обмаль, у серпні повідомив інвесторам, що не зможе здійснювати виплати.
За кілька тижнів поліція затримала співробітників підрозділу з управління активами. Китайські ЗМІ повідомили, що колишній генеральний директор компанії, її фінансовий директор і колишній голова підрозділу зі страхування життя Evergrande також були затримані.
За лаштунками менеджмент компанії в Гонконзі просувався до угоди про реструктуризацію з іноземними кредиторами та приватними позикодавцями. Потім, 24 вересня, Evergrande заявила про необхідність переоцінки і відмовилася від угоди. Через кілька днів стало відомо, що пана Хуя заарештували.
Китайські соціальні мережі зарясніли коментарями про те, що пан Хуей став "ворогом китайського народу". Люди спрямували свій гнів на іноземних інвесторів і рішення компанії подати заяву про банкрутство. Знамениті підприємці нагромаджували інформацію про те, що іноземці отримали частину компанії, що залишилася, яка належала покупцям житла.
Згідно з документами компанії, пан Хуей виплатив собі та своїй дружині понад 7 мільярдів доларів дивідендів після того, як компанія стала публічною у 2009 році. За словами двох людей, які безпосередньо взаємодіяли з компанією і яким не дозволили спілкуватися зі ЗМІ, він щонайменше два роки говорив людям, що вони з дружиною розлучені. Подані в серпні документи свідчать про те, що він і його дружина більше не перебувають у шлюбі. Активи, які були передані його колишній дружині, будуть оскаржені.
Через два роки після дефолту все ще невідомо, як буде ліквідована компанія, скільки грошей залишиться і хто їх отримає.
