Ринок оренди державних сільськогосподарських земель в Україні входить у фазу, коли головним індикатором стає вже не сам факт відкритих торгів, а рівень конкуренції за конкретний гектар. Ставки, які ще рік тому виглядали б економічно нереалістичними, тепер формуються прямо під час електронних аукціонів. На окремих лотах вартість оренди перевищує 70 тисяч гривень за гектар на рік — рівень, який фактично переводить державну землю у преміальний сегмент аграрного ринку.
Найдорожчими наразі стали дві земельні ділянки у Львівській області. За право користування 45 гектарами учасники запропонували понад 3,2 млн грн, а за 112 гектарів — майже 6,9 млн грн. У перерахунку це становить 71 тис. грн і 61 тис. грн за гектар відповідно. Для українського ринку держземель це вже не поодинокі аномалії, а сигнал зміни поведінки агробізнесу, який дедалі активніше бореться за гарантований земельний ресурс.
У середньому державні угіддя через механізм суборенди сьогодні здаються по 19,7 тис. грн за гектар. При цьому стартова ставка на аукціонах значно нижча — лише 12% від нормативної грошової оцінки землі. Остаточну ціну формує саме конкуренція між учасниками торгів. За попереднім аналізом «Дейком», система Prozorro.Продажі фактично створила публічний механізм ринкового ціноутворення, де вартість землі визначає не адміністративне рішення, а готовність бізнесу платити за прогнозований доступ до активу.
У середньому за один лот змагаються вісім учасників. Але в окремих регіонах конкуренція набагато вища. Абсолютним лідером стала Вінницька область, де на один лот припадає в середньому 21 учасник. Саме тут середня орендна ставка вже досягла 39,2 тис. грн за гектар. Для аграрного сектору це показовий маркер: великі виробники дедалі частіше готові переплачувати за стабільність земельного банку в центральних регіонах із високою якістю ґрунтів і розвиненою логістикою.
Схожа тенденція спостерігається і в інших аграрно сильних областях. На Полтавщині середня ставка оренди вже становить 35 тис. грн за гектар на рік, на Черкащині — 37 тис., на Івано-Франківщині — 46 тис., а на Львівщині — 54 тис. грн. Водночас саме західні області демонструють найбільш агресивне зростання вартості оренди. Це пояснюється кількома факторами одночасно: меншою кількістю доступних земельних масивів, високою щільністю фермерських господарств, близькістю до європейських ринків та відносною безпекою регіону під час війни.
Контраст із південними та прикордонними регіонами залишається помітним. У Закарпатській області середня ставка становить лише 5,3 тис. грн за гектар. Причина — невеликі земельні ділянки та низька конкуренція, де на торги приходять лише два-три учасники. В Одеській області показник поки що тримається на рівні 7,8 тис. грн за гектар, однак ринок очікує різкого стрибка після розблокування частини земель, які раніше перебували під арештом.
Фактично державний земельний ресурс починає працювати як повноцінний фінансовий актив. За результатами проведених торгів уже укладено договори суборенди майже на 70 тисяч гектарів. Щорічні надходження від цих земель оцінюються у 1,34 млрд грн. Загалом суборендарі вже перерахували до державного та місцевих бюджетів понад 2 млрд грн.
Проєкт «Земельний банк», який реалізується Фондом державного майна з 2024 року, став однією з наймасштабніших спроб перевести державні сільськогосподарські землі у прозорий ринок користування. Земля при цьому не продається і залишається у власності держави, а бізнес отримує право довгострокової суборенди — на 14 років для вирощування однорічних культур та на 25 років для багаторічних насаджень.
Для агросектору це створює нову модель планування. Великі компанії отримують можливість прогнозувати виробництво на роки вперед, банки — оцінювати стабільність аграрних проєктів, а держава — формувати регулярні бюджетні надходження без приватизації активу. Водночас стрімке зростання ставок уже ставить інше питання: наскільки довго аграрний бізнес зможе підтримувати нинішній рівень конкуренції без падіння прибутковості.
Український ринок держземель фактично входить у фазу цінового відбору. І якщо на початку реформи головною проблемою була недовіра до механізму торгів, то тепер — дефіцит привабливих ділянок. Саме він поступово перетворює державний гектар на один із найдорожчих ресурсів українського аграрного сектору.
