Ринок нерухомості України 2025 року: між цифрами в оголошеннях і реальністю покупця
У 2025 році ринок житла в Україні залишається під впливом економічних, безпекових та психологічних факторів. Незважаючи на гучні заголовки в оголошеннях про підвищення вартості квартир, фактичні дані свідчать про зовсім іншу динаміку. За інформацією Національного банку України, ціни угод на вторинному ринку залишаються переважно сталими, а в деяких регіонах — зокрема в Києві та Львові — навіть знижуються.
На тлі сповільнення собівартості будівництва та зміцнення гривні до долара, ринок втрачає той тиск, який зазвичай підштовхував вартість квадратного метра вгору. Таким чином, попри офіційні повідомлення продавців про зростання цін, реальність вказує на зворотнє: покупці не готові платити більше, а ринок не має достатніх стимулів для зростання.
Ілюзія зростання: чому оголошення вводять в оману
Психологічний ефект "підняття ціни" в оголошеннях є спробою створити ілюзію стабільності та активності на ринку. Продавці, часто не бажаючи визнавати падіння вартості житла, завищують ціни у своїх пропозиціях. Проте коли доходить до реальних переговорів і угод, вартість суттєво коригується вниз.
Фундаментального попиту на житло сьогодні немає. Люди не поспішають вкладати кошти в нерухомість через високу невизначеність безпекової ситуації, знижену купівельну спроможність і обмежені можливості фінансування. Така ситуація спричиняє відсутність реального цінового тиску на квадратний метр.
Крім того, покупці все частіше звертають увагу на довготривалі перспективи: житло купують не лише як місце проживання, а й як інвестицію. І в умовах, коли економічна ситуація є нестабільною, а військові ризики залишаються високими, інвестиційна привабливість житла знижується.
Оренда дорожчає, купівля стоїть
Натомість орендний ринок демонструє зовсім іншу динаміку. У великих містах, особливо в Києві, орендні ставки стрімко зростають. Це пов'язано з тим, що багато громадян не мають можливості або бажання купувати житло. Натомість вони надають перевагу оренді, яка хоч і дорожчає, але дає більшу гнучкість у нинішніх умовах.
Цей тренд пояснюється кількома факторами: по-перше, зниження доступності іпотечного фінансування; по-друге, побоювання вкладати значні кошти в нерухомість у нестабільний період; по-третє, активний приплив внутрішньо переміщених осіб у великі міста, що створює додатковий тиск на ринок оренди.
Орендні ціни часто стають аргументом для купівлі житла, але сьогодні навіть це не стимулює попит. За даними НБУ, співвідношення ціни купівлі до орендної плати в Києві знизилося нижче довгострокового середнього рівня, проте активізація покупців все одно не відбувається. Відтак, ринок залишається у стані очікування.
Іпотека — фактор, що не працює
Одним із головних гальмівних факторів для ринку житла залишається стан іпотечного кредитування. Хоча держава намагається активізувати програму "єОселя", її охоплення обмежене, а реальні обсяги кредитування залишаються мізерними. За інформацією НБУ, лише 2-3% угод із купівлі житла фінансуються в кредит, причому 95% із них — у межах державної програми.
Відсутність широкого доступу до іпотеки означає, що переважна більшість покупців змушена розраховувати виключно на власні заощадження. Це серйозно обмежує як попит, так і можливості розвитку первинного та вторинного ринку.
Крім того, останні обмеження, введені щодо віку житла для кредитування, ще більше звузили доступні варіанти. Якщо раніше можна було отримати кредит і на вторинне житло, сьогодні перевага віддається новобудовам. Це спричинило зміну структури іпотечного фінансування, але не збільшило його загальний обсяг.
Будівництво продовжується, але темпи повільні
Попри складні умови, будівельна галузь намагається адаптуватися. У 2024 році обсяги введеного в експлуатацію житла зросли на третину. Проте більшість цих об’єктів — це довгобуди, які почали зводити ще до повномасштабного вторгнення.
Нових проектів розпочинається небагато. Основна активність зосереджена у західних регіонах та в столиці. Однак навіть там темпи будівництва залишаються повільними, а кількість об’єктів, які виводяться на ринок, майже дорівнює кількості завершених продажів.
Це означає, що поповнення пропозиції на первинному ринку фактично не відбувається. Забудовники не поспішають відкривати нові черги без упевненості в наявності попиту. Тому ринок первинного житла залишається в стані обмеженої активності.
Воєнні ризики — головна причина зупинки
Головною причиною стагнації на ринку житла залишаються ризики, пов’язані з безпековою ситуацією в країні. Навіть при зниженні цін і відносній доступності, українці не поспішають інвестувати в нерухомість. Покупка квартири — це довгострокове рішення, яке потребує впевненості в завтрашньому дні. А поки такої впевненості немає — попит залишається низьким.
Ринок житла в Україні наразі не керується економічною логікою, а передусім залежить від соціально-психологічних чинників. Саме тому, попри доступні ціни, повільне будівництво та низьке іпотечне навантаження, активного пожвавлення на горизонті не спостерігається.
