Онлайн-портали нерухомості стали ключовим інструментом кожного покупця житла у США, і сьогодні ринок нерухомості США опинився в епіцентрі гучного судового протистояння. Compass, який торік реалізував більше домівок, ніж будь-яка інша компанія, подав до федерального суду Нью-Йорка антимонопольний позов проти Zillow.
У позовній заяві брокер звинувачує платформу у «Zillow Ban» — політиці, що назавжди забороняє публікацію на сайті будь-якого будинку, якщо він не потрапив у базу Zillow протягом 24 годин після початку маркетингу. Compass називає цей крок «реталією проти конкурентів», яка зміцнює домінування сайту з 227 мільйонами унікальних відвідувачів щомісяця.
На думку Compass, «Zillow Ban» суперечить самому принципу прозорості та відкритого доступу, яким Zillow довго приваблював користувачів. Брокер наголошує: продавці все частіше обирають приватні лістинги («pocket» або «whisper»), щоб тестувати ціну, збирати зворотний зв’язок і уникати публічного тиску.
Для цього Compass торік запустив канал Compass Private Exclusives з понад 7 000 об’єктів, доступних лише агентам компанії та їхнім клієнтам. Та нове правило Zillow перекреслює таку модель, позбавляючи продавців і покупців варіативності й фактично караючи тих, хто не віддає ексклюзивно контент гіганту.
У серці спору — вплив MLS (Multiple Listing Service). Традиційно після підписання договору агент мав 24 години, щоб внести житло у локальний MLS — основу даних, з якої портали отримують фіди.
У 2019 році Національна асоціація ріелторів ухвалила «Clear Cooperation Policy», що забороняла затримувати публікацію; та під тиском агентів у березні 2025-го правила пом’якшили, дозволивши відкладений маркетинг і приватні канали. Zillow натомість відмовився коригуватися й оголосив власну, ще жорсткішу заборону, заявивши, що приватні оголошення «суперечать духу прозорості».
Протистояння посилилося, коли до позиції Zillow долучився онлайн-брокер Redfin, оголосивши аналогічний бан. Це рішення обурило тих продавців, які воліють обмежений показ через безпекові чи репутаційні міркування, а також покупців, що шукають пропозиції поза мейнстримом. Compass стверджує, що коли об’єкт з’являється спершу у приватній мережі, Zillow «втрачає можливість монетизації» через продаж лідів агентам, тому сайт «захищає модель доходу, а не споживача».
Аналітики прогнозують, що позов відкриє дискусію щодо майбутнього цифрові оголошення та ролі в них даних. Якщо суд стане на бік Compass і зупинить «Zillow Ban», у короткостроковій перспективі ринок побачить зростання альтернативних платформ і конкуренцію за якість сервісу: від швидкості оновлення фідів до аналітики ціноутворення. Водночас перемога Zillow зміцнить тренд централізації, де одна екосистема контролює потоки трафіку, рекламний інвентар і комісії, створюючи бар’єри входу для нових гравців.
На підставі позову Compass юристи вже порівнюють ситуацію з історичними кейсами Microsoft та Google: у всіх випадках компанії, що володіють «мережевим ефектом», намагаються встановити правила гри для всіх. Проте ринок житла відрізняється соціальною чутливістю: затримка або відсутність лістингу може напряму впливати на вартість будинку і добробут сімей. Саме тому судове рішення формуватиме прецедент не лише для США, а й для світових порталів, які рухаються до моделі «one-stop-shop».
Цікаво, що сам MLS переживає трансформацію: сотні локальних баз поступово консолідуються, а великі брокери створюють власні приватні хаби даних. Якщо Zillow програє, ймовірно, зросте попит на децентралізовані реєстри на блокчейні, де продавці контролюватимуть доступ до інформації, а агрегатори купуватимуть «права читання» замість диктувати політику. Навпаки, перемога Zillow стимулює інших гігантів — наприклад, Redfin або Realtor.com — копіювати схему «24 години», аби не втратити рекламні доходи.
Для Compass ставки високі, адже Private Exclusives стали ключовою перевагою бренду у боротьбі за преміальний сегмент. Компанія наголошує, що не відмовиться від приватних лістингів, оскільки вони відповідають запиту клієнтів на конфіденційність та тестування ціни. У перспективі ринок може перейти до гібридної моделі, де продавець сам обиратиме етапи публічності: спершу — внутрішня база брокера, потім — обмежений показ партнерським агентам, і лише після збору фідбеку — повна публікація у Zillow.
Експерти з антимонопольного права відзначають, що підсудній політиці важко шукати аналоги у класичних монополіях, бо дані про нерухомість не є матеріальним товаром, а питання регулюється і федеральними, і локальними актами. Проте наявність мережевого ефекту, масштабу аудиторії та контрольного доступу створює умови, у яких бар’єри виходу конкурентів стають непропорційно високими. Якщо Compass доведе, що «Zillow Ban» — це не «прозорість», а стратегія виключення суперників, суд може примусити платформу переглянути політику або взагалі розділити бізнес-напрями.
Наразі Zillow офіційно не коментує позов, однак у попередніх інтерв’ю топ-менеджери посилалися на «інтерес споживача до повного й відкритого ринку». Redfin теж мовчить, але згідно з галузевими джерелами, компанія готує аналітичний звіт для Конгресу, в якому обґрунтовуватиме соціальну користь публічних лістингів. Урядові регулятори уважно стежать: у березні Федеральна торговельна комісія посилила вивчення практик великих даних у нерухомості, а це може стати передмовою до ширших правил щодо онлайн-агрегаторів.
Таким чином протистояння Compass vs Zillow може визначити правила гри на роки вперед. Станом на сьогодні позов став першим випадком, коли традиційний брокер відкрито намагається обмежити владу платформи над даними, які, здавалося, вже назавжди осіли у руках цифрових гігантів. Якщо суд підтвердить претензії, продавці отримають більше свободи, покупці — ширший вибір, а саме поняття «цифрове оголошення» втратить нинішню жорстку прив’язку до одного-єдиного сайту. Та незалежно від результату стає очевидно: епоха, коли Zillow міг диктувати умови ринку соло, добігає кінця. І попереду — нова конкуренція, де виграє той, хто одночасно забезпечить масштаб, інновації та повагу до права вибору продавців і покупців.
