В Украине стартует очередной этап реформы рынка аренды жилья. Верховная Рада Украины Верховная Рада Украины приняла во втором чтении законопроект №15111-д, который меняет подход к налогообложению доходов от аренды недвижимости и связан с регулированием цифровых платформ.
По словам главы профильного комитета парламента Олены Шуляк Олена Шуляк, ключевая цель изменений — детенизация рынка, где значительная часть сделок годами существовала без официальных договоров и уплаты налогов.
Почему государство снижает налоги
По официальной логике реформы, высокие налоговые ставки долгое время стимулировали владельцев жилья избегать декларирования доходов. В результате рынок аренды в Украине оставался преимущественно «теневым», а государство недополучало значительные поступления.
По данным, озвученным в ходе обсуждения реформы, в 2024 году лишь около 900 граждан добровольно задекларировали доходы от аренды. Ещё примерно 56 тысяч человек сдавали недвижимость как физические лица-предприниматели на упрощённой системе налогообложения.
Для страны с крупным жилым фондом такие показатели фактически означают массовое уклонение от официального оформления договоров.
Новая налоговая модель: меньше нагрузка — больше легализация
Ключевое изменение заключается в снижении общего налогового давления. По новой модели, вместе с военным сбором, эффективная ставка составит около 10%.
Ранее совокупный уровень налогообложения был значительно выше, что, по словам авторов реформы, стимулировало уход в тень.
Теперь ожидается, что более простая и понятная ставка станет стимулом для выхода в правовое поле и увеличит количество официальных договоров аренды.
Отдельно отмечается, что владельцы жилья будут самостоятельно подавать годовую декларацию и уплачивать налоги с полученного дохода.
Часть более широкой жилищной реформы
В парламенте подчеркивают, что налоговые изменения являются лишь частью более широкой трансформации рынка жилья. Государство планирует развивать механизмы социальной аренды, однако для этого необходимо сначала легализовать рынок.
Без прозрачного учета договоров, по словам депутатов, невозможно эффективно внедрять адресные программы поддержки и регулировать арендные отношения.
Политическая поддержка и разногласия
Законопроект поддержали 241 народный депутат из 450. Большинство парламента проголосовало «за», что позволило принять документ в целом.
В то же время часть фракций, включая «Европейскую солидарность» и «Батькивщину», не поддержали инициативу и не дали ни одного голоса «за». Это отражает сохраняющиеся политические разногласия относительно эффективности предложенной модели детенизации.
Более жесткие правила для «серого» рынка
Несмотря на снижение налогов, государство параллельно планирует усилить ответственность за нелегальную аренду. Речь идет о существенных штрафах для владельцев, которые продолжат сдавать жилье без договоров и декларирования доходов.
Таким образом власти пытаются совместить два подхода: снизить финансовую нагрузку и одновременно сделать «теневой» рынок экономически невыгодным.
Что это значит для владельцев жилья
Фактически новая модель формирует простой выбор: либо работать официально с умеренной налоговой ставкой, либо рисковать штрафами и юридической ответственностью.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что успех реформы будет зависеть не только от размера налога, но и от эффективности контроля и простоты администрирования.
Вывод
Снижение налога на аренду может стать одним из самых заметных шагов в попытке легализовать рынок жилья в Украине. Однако реальный эффект реформы станет понятен только после её практического внедрения — и того, покажет ли она готовность владельцев выходить из тени даже при более выгодных условиях.
