Ринок без правил: що означає "тіньова оренда" для держави та громадян
Житловий сектор в Україні давно потребує системних змін. І хоча політична воля та перші кроки у вигляді законопроєктів уже з’явилися, одна з головних перешкод на шляху реформ — глибоко вкорінена тіньова оренда. За офіційними оцінками, близько 1,5 мільйона українців щороку укладають договори оренди, однак щонайменше 90% таких угод залишаються поза межами податкового обліку. Експерти припускають, що реальний показник може сягати 99%.
Ця невидима економіка створює кілька серйозних проблем. По-перше, держава втрачає мільярди гривень, які могли би піти на розвиток інфраструктури, субсидії, соціальні програми чи відбудову постраждалих від війни регіонів. По-друге, тіньовий ринок — це відсутність гарантій для наймачів: їх можуть виселити в будь-який момент, без суду та захисту. І по-третє, без достовірних даних про обсяги оренди, вартість, попит та пропозицію — неможливо ефективно планувати політику у сфері житла.
Ситуація ускладнюється ще й тим, що податки для орендодавців досі залишаються обтяжливими. Базова ставка у 18% податку на доходи фізичних осіб плюс 1,5% військового збору роблять офіційну здачу квартири економічно невигідною. В умовах війни та економічної нестабільності більшість власників житла не готові ризикувати та відкрито декларувати свій прибуток.
Саме тому тіньовий ринок перетворився на замкнене коло: державі бракує ресурсів для контролю та розвитку, а громадяни не мають стимулу легалізовувати свої доходи. Результат — гальмування однієї з найважливіших реформ сучасної України.
Соціальне житло: чому без прозорої оренди його не буде
Житлова реформа в Україні має на меті не просто модернізацію законодавства чи дерегуляцію ринку — йдеться передусім про створення системи соціального житла. Це моделі, у яких люди з невисокими доходами мають можливість орендувати помешкання за прийнятною ціною — не більше 25–30% від сукупного доходу родини.
У країнах ЄС соціальна оренда — це дієвий інструмент боротьби з бездомністю, житловою дискримінацією та надмірною фінансовою залежністю від ринку нерухомості. В Україні ж поки немає навіть умов для запуску такого механізму. І головна причина — відсутність прозорості. Без чітких даних про ринок неможливо розрахувати потребу, обсяги фінансування, визначити регіони, де ситуація найкритичніша.
Голова профільного комітету Верховної Ради Олена Шуляк переконана: без детінізації оренди запровадити соціальне житло в Україні буде неможливо. Перш за все — через нерозуміння масштабу проблеми та неможливість спрямувати ресурси туди, де вони найбільше потрібні. До того ж, без справедливих і зрозумілих правил оренди, самі наймачі не зможуть скористатися перевагами соціального житла — вони ризикуватимуть втратити дах над головою або бути ошуканими.
Ініціативи уряду щодо ухвалення законопроєктів, спрямованих на створення рамкової політики в цій сфері, є лише першим кроком. Але без паралельного виведення з тіні існуючого ринку — це буде реформа без підмурівку.
Податковий тиск: чому орендодавці не хочуть легалізації
Одним із головних бар’єрів на шляху легалізації оренди залишаються податки. Наразі орендодавець, який офіційно декларує прибуток, повинен сплатити 18% податку на доходи фізичних осіб та 1,5% військового збору. Це понад п’яту частину прибутку — суттєва сума, особливо для тих, хто здає одну-дві квартири, і при цьому має свої витрати.
Олена Шуляк звертає увагу на те, що така модель ніколи не виведе ринок з тіні. Потрібна інша філософія — створення стимулів, а не покарань. Ідея запровадження фіксованої, помірної ставки — наприклад, 5% плюс військовий збір — активно обговорюється в податковому комітеті парламенту.
Такий підхід уже спрацював у низці сфер — наприклад, з інвентаризацією земельних ділянок. Коли правила стали зрозумілими, а податки — посильними, держава отримала збільшення надходжень, а громадяни — легальні механізми роботи. Аналогічний ефект очікується і від реформи в оренді житла.
Крім того, прозора оренда — це не лише податки. Це можливість для орендодавців укладати цивілізовані договори, захищати себе від недобросовісних наймачів, а також розширити доступ до фінансових інструментів — наприклад, банківських кредитів під заставу майбутніх доходів.
Цифрові платформи та нові реалії ринку
Ще один важливий аспект реформи — участь цифрових платформ у регулюванні ринку оренди. У світі дедалі більше орендних угод укладаються через сервіси на кшталт Airbnb, Booking чи локальні онлайн-майданчики. Україна, за даними досліджень, входить до ТОП-10 країн за рівнем цифровізації, а це означає, що в найближчі 5–10 років оренда через застосунки стане новою нормою.
Водночас ці сервіси сьогодні залишаються практично поза сферою податкового контролю. Експерти ринку нерухомості вважають доцільним зобов’язати такі платформи звітувати про обсяги орендних операцій в Україні. Ініціатива щодо запровадження 5% податку на такі послуги може дозволити державі отримати нове джерело надходжень, а також стимулювати цифрову легалізацію процесів.
Це дасть змогу не лише бачити реальну картину ринку, а й формувати національні бази оренди — важливий інструмент для прозорого обліку, соціального забезпечення та планування міського розвитку. До того ж, платформи можуть стати партнерами держави в інформаційній кампанії про переваги легальної оренди.
Законодавча рамка: що вже зроблено і що ще попереду
Житлова реформа не відбудеться без глибоких законодавчих змін. Станом на липень 2025 року Верховна Рада вже ухвалила у першому читанні законопроєкт №12377, який запускає реформу житлової політики. У планах — ухвалення закону про соціальне житло, створення нової моделі управління житловим фондом, а також окремих законів, присвячених ринку оренди.
За словами Олени Шуляк, реформа передбачає перегляд десятків чинних законів. Але головне — зробити цю реформу зрозумілою для громадян, зручною для бізнесу та ефективною для держави. Без чесної гри на ринку оренди не буде доступного житла, не буде соціальної підтримки, не буде розвитку міст.
Пріоритетом має стати людина — як орендар, так і орендодавець. І лише тоді, коли держава створить чесні, прозорі та економічно обґрунтовані правила гри, можна буде говорити про справжній прорив у житловій сфері.
