Від ринку на папері до мільярдних угод: коротка історія земельної реформи
Відкриття ринку землі у липні 2021 року стало чи не найважливішим етапом в історії земельної реформи в Україні. Довгі роки земля залишалася ресурсом із величезним потенціалом, але з обмеженим правом вільного розпорядження. Запровадження ринку дозволило власникам нарешті отримати фінансову вигоду від своїх наділів, а аграрному бізнесу – легально розширювати площі.
У перші місяці функціонування ринку попит був високим. У липні 2021 року було укладено понад 2000 угод, а середня ціна за гектар сягнула 95,7 тис. грн. Однак уже в грудні того ж року ринок відреагував на перенасичення – ціна знизилась до 33,7 тис. грн. Такий спад пояснювався природною корекцією після первинного ажіотажу, а також нестачею прозорості в оцінці земель.
Проте вже тоді було помітно, що Україна стоїть перед системною перебудовою – змінилася не тільки правова база, але й сам підхід до цінності землі. Виник попит на аналітику, прогнозування, прозору інформацію про власність, кадастр і оцінку вартості. Саме в цей період стали важливими такі показники, як середня вартість угод, кількість укладених договорів і регіональні особливості.
Війна і пауза: як повномасштабне вторгнення змінило ринок землі
З початком повномасштабного вторгнення у лютому 2022 року ринок землі майже зупинився. У березні і квітні кількість угод знизилася до кількох сотень на місяць. У травні 2022 року було укладено лише 323 угоди – проти кількох тисяч на кінець 2021-го. Ризики, невизначеність, страх інвесторів і втрати контролю над деякими територіями зумовили обережність покупців.
Попри це, уже влітку того ж року почалося поступове відновлення. Кількість угод збільшувалась, хоча і не до довоєнного рівня: до 4,6 тис. угод на місяць. Це було утричі менше, ніж у найактивніші місяці перед початком вторгнення. Варто зазначити, що навіть у такий кризовий період український ринок сільськогосподарської землі зберіг структурованість і довіру, особливо у відносно спокійних регіонах.
Аграрна галузь традиційно залишалася стійкою опорою української економіки. Тому навіть у час війни попит на землю не зникав повністю. Серед ключових чинників залишалися родючість ґрунтів, стратегічне значення землі для продовольчої безпеки та довгострокові плани фермерських господарств.
Компанії на ринку: надії і реальність другого етапу реформи
У 2024 році ринок землі в Україні відкрився також для юридичних осіб. Очікувалося, що це призведе до нового сплеску активності. Проте аналітики фіксують іншу картину: зростання справді відбулося, але не на тому рівні, якого чекали.
Головною причиною такої стриманості стали законодавчі обмеження для компаній з іноземним капіталом. Половина з топ-10 аграрних компаній України, згідно з Індексом Опендатабота 2025 року, має іноземне походження. Для них операції із землею фактично заблоковані. Як результат – потенційно значні інвестиції не були реалізовані.
Незважаючи на це, із березня 2024 року ринок знову пожвавився: кількість угод перевищила 9 тисяч щомісяця, а загальна їхня вартість – понад 1 млрд грн на місяць. Середня ціна за гектар у 2024 році коливалась між 43 і 52 тис. грн. Це свідчить про стабілізацію ринку після кризи та адаптацію до нових реалій.
Для внутрішнього бізнесу відкриття другого етапу стало нагодою консолідувати активи та закріпити своє становище. Водночас експерти вказують на потребу в подальшому вдосконаленні регулювання – зокрема, щодо доступу до ринку іноземного капіталу, інвестиційного супроводу та гарантій прав власності.
Динаміка зростання: порівняння 2021 і 2025 років
Порівнюючи перше півріччя 2025 року з аналогічним періодом старту ринку у 2021-му, можна побачити вражаюче зростання. Кількість укладених угод зросла на 13%, тоді як загальна сума операцій збільшилась утричі – з 2,85 млрд грн до 8,22 млрд грн.
Ці цифри відображають не лише інфляцію чи зміну цін, а й глибше розуміння учасниками ринку цінності землі як довгострокового активу. Зростає довіра, удосконалюється інфраструктура, модернізується кадастр і нотаріальна система.
Окрім того, відбулося структурне вирівнювання вартості. Якщо у 2021 році ціни стрибали між 30 та 95 тис. грн, то у 2024–2025 роках коливання значно стриманіші. Це свідчить про наближення ринку до більшої прогнозованості, що є важливим для кредитування під заставу землі, страхування та залучення інвесторів.
Серед позитивних трендів також варто відзначити активізацію вторинного ринку – коли землю купують не лише сільгоспвиробники, а й інші учасники економіки, що диверсифікують свої інвестиції у стабільні активи.
Географія цін: які регіони зростають найшвидше
Середній ціновий показник по країні на сьогодні складає 60,7 тис. грн за гектар. Проте регіональні відмінності залишаються суттєвими. Найдорожча земля – на заході країни, де менше ризиків і вищий попит на довгострокові інвестиції. У лідерах — Івано-Франківщина (126,6 тис. грн/га), Львівщина (118,3 тис.), Київщина (89,4 тис.) та Тернопільщина (86,9 тис.).
Натомість у регіонах, що наближені до зони бойових дій, вартість значно нижча. На Запоріжжі гектар землі в середньому коштує 38,3 тис. грн, на Херсонщині — 39,1 тис., а на Чернігівщині — 41,1 тис. грн. Такі диспропорції відображають як безпекову ситуацію, так і доступність інфраструктури, кредитування та місцеві аграрні традиції.
Цьогоріч найактивніше купують землі у Полтавській, Вінницькій і Київській областях. Така концентрація активності свідчить про те, що ринок починає формувати власну географію розвитку, базуючись на наявності попиту, надійності регіонів і довгостроковій прогнозованості.
Земля як національна цінність: виклики і перспективи
Земля в Україні — це не лише сировинний ресурс, а й стратегічна основа продовольчої безпеки, економічного розвитку і стабільності громад. В умовах війни та невизначеності саме земля залишилась символом сталості і джерелом довіри.
Водночас ринок ще перебуває в процесі становлення. Потребує подальшого вдосконалення законодавства, зокрема у сфері оподаткування, доступу іноземного капіталу, захисту прав дрібних власників та гарантування прозорості угод. Суттєвою залишається потреба в якісній державній статистиці та доступі до публічних даних.
Нинішня динаміка зростання вартості землі на 60% за чотири роки є не лише індикатором ринкових змін, а й дзеркалом того, як українське суспільство вчиться розпоряджатися своїми стратегічними ресурсами. Відповідальна поведінка учасників ринку, ефективне управління і довіра до правової системи можуть зробити українську землю не просто дорогою, а по-справжньому цінною.
