Украинский рынок аренды жилья может получить новые правила работы уже в ближайшие годы. Верховная Рада приняла законодательные изменения, которые предусматривают обновление системы налогообложения доходов от сдачи недвижимости в аренду.
Инициативу, которую в обществе уже называют «налогом на OLX», планируют направить на вывод значительной части рынка из тени и создание более прозрачных отношений между владельцами жилья и арендаторами.
Если закон будет подписан президентом, новые правила начнут действовать с 1 января 2027 года.
Сколько будут платить владельцы жилья
Согласно новой модели, владельцы квартир и домов, которые официально сдают недвижимость в аренду, будут платить в общей сложности 10% налогов.
В эту сумму входят:
5% налога на доходы физических лиц;
5% военного сбора.
Таким образом, налоговая нагрузка будет ниже, чем при действующей системе, где предусмотрены 18% налога на доходы физических лиц и 5% военного сбора.
Авторы инициативы считают, что снижение ставки может стимулировать владельцев недвижимости перейти к официальной работе, поскольку сегодня значительная часть рынка аренды фактически находится вне налогового контроля.
Почему государство хочет изменить правила
Рынок аренды жилья в Украине на протяжении многих лет остается одним из наиболее непрозрачных сегментов экономики.
Многие владельцы квартир сдают жилье без официальных договоров, не декларируют доходы и не уплачивают обязательные платежи.
Сторонники реформы считают, что нынешняя система не дает ожидаемого результата, поскольку высокие ставки не мотивируют людей добровольно выходить из тени.
Вместо этого более низкий налог в сочетании с контролем за рынком может сделать официальную аренду более привлекательной.
Изменятся ли цены на аренду
Один из главных вопросов для арендаторов — приведет ли новый налог к росту стоимости жилья.
Риелтор Александр Бойко считает, что резких изменений сразу после введения новых правил ожидать не стоит.
По его словам, для части владельцев переход на официальную модель работы станет психологическим барьером. Одни согласятся работать открыто, другие попытаются сохранить прежний формат.
Однако в долгосрочной перспективе рынок может стать более организованным.
Официальные договоры аренды способны дать арендаторам больше правовой защиты, а владельцам — более понятные правила взаимодействия с жильцами.
Что получат арендаторы от официальных договоров
Переход к прозрачной системе аренды может изменить не только налоговую сферу, но и отношения между владельцами жилья и арендаторами.
Официальный договор позволяет четко определить:
срок аренды;
размер ежемесячной оплаты;
условия внесения залога;
состояние квартиры при заселении;
ответственность обеих сторон за имущество.
Для людей, которые снимают жилье, это означает большую защищенность в случае возникновения споров.
Например, арендатор сможет лучше защитить свои права, если возникнут разногласия относительно оплаты, возврата залога или условий проживания.
Попытаются ли владельцы переложить налоги на арендаторов
Эксперты допускают, что часть собственников может попытаться компенсировать дополнительные расходы за счет повышения арендной платы.
Однако полностью переложить налоговую нагрузку на арендаторов будет сложно.
Причина заключается в особенностях рынка: стоимость жилья зависит не только от желания владельца, но и от конкуренции.
Квартира должна соответствовать ценам аналогичных предложений в конкретном районе и категории жилья, а арендаторы ограничены своими финансовыми возможностями.
Если собственник установит слишком высокую цену, потенциальные жильцы могут выбрать другие варианты.
Рынок будет выходить из тени постепенно
По словам риелтора, переход к новой системе вряд ли произойдет мгновенно.
Часть владельцев сначала будет наблюдать за тем, насколько активно государство начнет контролировать соблюдение новых правил.
Однако в перспективе официальная аренда может стать более распространенной.
Для владельцев это будет означать более четкие условия работы, а для арендаторов — больше гарантий и защиты.
Цены на аренду уже меняются в разных городах
Рынок жилья в Украине в последнее время демонстрирует разную динамику в зависимости от региона.
В городах, которые традиционно принимают большое количество студентов, стоимость аренды за последний год заметно изменилась.
Например, одними из самых доступных вариантов остаются Сумы и Харьков, где средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры составляет около 7000 гривен в месяц.
При этом ситуация в этих городах отличается: в Сумах аренда за год подешевела примерно на 7%, а в Харькове, наоборот, выросла сразу на 56% из-за постепенного восстановления спроса на жилье.
Что ждет рынок после налоговых изменений
Новые правила могут стать одним из наиболее серьезных шагов к легализации рынка аренды жилья в Украине.
Однако эффективность реформы будет зависеть от того, насколько успешно государство сможет контролировать выполнение закона и насколько активно владельцы недвижимости будут переходить на официальную модель работы.
Для арендаторов изменения могут означать не только возможные колебания цен, но и появление более цивилизованных правил на рынке.
В результате рынок аренды может постепенно перейти от устных договоренностей к системе, где права и обязанности обеих сторон будут четко определены.
