Чому ринок оренди перебуває в тіні
Ідея зменшити податок на оренду квартир з 23% до 7% пролунала у Верховній Раді як відповідь на тривалу проблему тінізації ринку нерухомості. Про необхідність змін заявила голова профільного парламентського комітету Олена Шуляк. За її словами, чинна модель оподаткування фактично не працює, адже не стимулює громадян декларувати доходи від оренди.
Сьогодні власник житла, який здає квартиру, повинен сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб і 5% військового збору. У сумі це 23% від отриманого доходу. Формально система виглядає логічною, однак на практиці вона відштовхує людей від легального оформлення договорів оренди.
Статистика за 2024 рік демонструє показову картину: лише 900 фізичних осіб по всій Україні задекларували та сплатили податок на оренду квартир. Цифра вражає своєю мізерністю, особливо якщо врахувати, що сотні тисяч громадян орендують житло в різних регіонах країни.
Очевидно, що реальний ринок оренди житла у багато разів більший за офіційні показники. Тіньовий сегмент не просто існує — він фактично домінує. І причиною цього, на думку ініціаторів змін, є саме надмірне податкове навантаження.
Коли ставка податку на оренду сягає майже чверті доходу, власник змушений обирати між фінансовими втратами та неформальними домовленостями. У такій ситуації держава втрачає контроль над ринком нерухомості, а бюджет — значні кошти.
23% проти 7%: пошук балансу
Пропозиція зменшити податок на оренду до 7% стала спробою знайти компроміс між інтересами держави та власників житла. Ініціатори реформи переконані: помірне оподаткування здатне стимулювати масову легалізацію договорів оренди.
Сьогодні сплата 23% сприймається багатьма як непідйомний фінансовий тягар. Особливо це відчутно в умовах економічної нестабільності, коли кожна гривня має значення. Зниження ставки до 7% може змінити психологію платника податків — із вимушеного уникання до добровільної участі.
Окрім варіанту 7%, у робочих дискусіях також розглядаються ставки 9% або 10%. На майданчику Міністерства розвитку громад і територій працює спеціальна група, яка аналізує різні сценарії. Проте саме 7% називають рівнем, який найбільше відповідає принципу справедливого оподаткування.
Ідея полягає не лише в тому, щоб зменшити податок на оренду квартир, а й у тому, щоб створити передумови для обов’язкової реєстрації договорів. Без адекватної ставки такі кроки будуть сприйняті як додатковий тиск, а не як цивілізований порядок.
Якщо держава прагне знати реальний обсяг операцій на ринку нерухомості, вона має запропонувати прийнятні умови. Інакше будь-які спроби контролю приречені на формальність і низьку ефективність.
Наслідки для бюджету і суспільства
На перший погляд може здатися, що зменшення податку на оренду призведе до втрат бюджету. Проте логіка реформи інша: менша ставка здатна забезпечити значно ширшу базу оподаткування.
Якщо замість 900 платників податків легалізуються десятки або навіть сотні тисяч власників квартир, загальні надходження можуть зрости. Масовість у цьому випадку компенсує зниження відсотка. Економіка працює ефективніше тоді, коли правила є реалістичними.
Для орендарів легалізація ринку означатиме більший захист прав. Офіційний договір оренди — це гарантія стабільності проживання, чітко визначені умови та можливість відстояти свої інтереси в разі конфлікту.
Для власників житла це також крок до цивілізованого ринку. Прозорі правила гри формують довіру, дозволяють планувати доходи та зменшують ризики непорозумінь. Крім того, легальний статус відкриває можливості для підтвердження доходів у разі потреби.
У ширшому сенсі реформа податку на оренду квартир — це спроба модернізувати сферу житлових відносин. Ринок нерухомості давно потребує системного підходу, який поєднає інтереси громадян і держави.
Перший крок до детінізації
Ініціатори змін наголошують: зниження податку — це лише перший етап. Наступним може стати обов’язкова реєстрація договорів оренди та створення прозорої бази даних щодо операцій із житлом.
Без цього держава не має повного розуміння масштабів ринку. Скільки квартир здається, у яких містах спостерігається найбільший попит, які реальні орендні ставки — ці питання залишаються без точних відповідей.
Зменшення податку на оренду до 7% може стати сигналом, що держава готова до діалогу. Це демонстрація того, що фіскальна політика може бути не каральною, а партнерською.
Водночас важливо, щоб зміни були системними. Якщо нова ставка буде запроваджена без чітких механізмів адміністрування, очікуваного ефекту може не статися. Тому паралельно необхідно спростити процедури реєстрації та звітності.
Ринок оренди житла в Україні давно живе за власними негласними правилами. Спроба його легалізувати через справедливий податок може стати поворотним моментом. Чи стане 7% тим самим балансом між інтересами бюджету та громадян — покаже час. Але сам факт відкритої дискусії свідчить: держава визнає проблему і шукає реалістичні шляхи її вирішення.
