Попит падає, ціни зростають: парадокс українського ринку житла
Жовтень став для ринку житла в Україні місяцем контрастів. Попри зниження попиту на квартири, особливо на первинному ринку, ціни на нерухомість продовжили рухатися вгору. Згідно з дослідженням аналітиків DIM.RIA, ситуація демонструє складну економічну динаміку, коли зниження активності покупців не призводить до очікуваного здешевлення квадратного метра.
Серед причин такого явища фахівці називають нестачу нових проєктів, зростання собівартості будівництва та коливання курсу долара, що впливають на ціноутворення. Девелопери, адаптуючись до нових умов, намагаються утримувати рентабельність, навіть за умов зниження кількості угод. Це створює ілюзію стабільності цін, хоча реальний попит слабшає.
Важливу роль відіграють і соціальні фактори. Значна частина українців відкладає купівлю житла, очікуючи на більш передбачувану економічну ситуацію. Водночас інвестори розглядають нерухомість як спосіб збереження капіталу, що частково підтримує ринок.
Експерти зазначають, що така тенденція може тривати ще кілька місяців, допоки не стабілізуються курси валют і не відновиться довіра до забудовників. Попит, за їхніми прогнозами, відновиться лише після появи нових проєктів з більш гнучкими умовами купівлі.
Первинний ринок: цінові рекорди у центрі та зниження попиту на сході
Ринок новобудов в Україні демонструє нерівномірну динаміку. Найбільше зростання середньої вартості квадратного метра у жовтні зафіксовано у Вінницькій (+4,7%) та Житомирській (+4%) областях. Київ, як і раніше, залишається найдорожчим містом країни — $1 427 за квадратний метр.
Таке зростання пояснюється кількома чинниками. По-перше, у центральних регіонах спостерігається більша концентрація забудовників, які намагаються компенсувати зростання витрат. По-друге, у великих містах продовжується відкладений попит: частина покупців повертається на ринок, але вже у вищому ціновому сегменті.
Натомість у східних і південних регіонах спостерігається протилежна ситуація. У Чернігівській області попит на новобудови знизився на 35%, у Запорізькій — на 29%, а у Кіровоградській — на 21%. Це свідчить про загальне охолодження інтересу покупців у регіонах, де економічна активність залишається нестабільною.
У західній частині країни, навпаки, зафіксовано зростання попиту: у Хмельницькій області на 13%, у Чернівецькій — на 11%, а в Житомирській — на 10%. Ці регіони стали привабливими завдяки відносній безпеці, а також активному розвитку місцевих програм будівництва.
Та навіть попри окремі позитивні приклади, загальна картина ринку свідчить про скорочення обсягів угод. Девелопери намагаються стимулювати інтерес знижками на старті продажів, але такі пропозиції залишаються точковими.
Вторинний ринок: дорожчає навіть за умов падіння попиту
Як показують дані DIM.RIA, вторинний ринок житла в Україні продовжує демонструвати стійке зростання цін. Середня вартість квартир збільшується у більшості областей, хоча кількість угод зменшується. У жовтні найнижча ціна за однокімнатну квартиру зафіксована у Запорізькій області — близько $17 000, тоді як у столиці середня ціна досягла $95 000.
Парадокс цього сегмента полягає в тому, що пропозиція обмежена, адже власники квартир не поспішають продавати житло у період нестабільності. У результаті утворюється дефіцит, який підтримує високі ціни, навіть якщо покупців стає менше.
Водночас у регіонах, де попит падає найвідчутніше, ринок реагує з певним запізненням. Наприклад, у Хмельницькій області кількість угод на вторинному ринку скоротилася на 39%, у Харківській — на 26%, у Тернопільській — на 18%. Проте ціни не поспішають знижуватися, адже власники не готові фіксувати збитки.
Частина експертів вважає, що стабілізація вторинного ринку відбудеться лише після покращення умов кредитування. Наразі іпотечні програми доступні лише вузькому колу покупців, тому угоди здебільшого відбуваються за рахунок власних заощаджень.
Незважаючи на складні умови, попит на вторинне житло у великих містах залишається відносно стабільним. Це пояснюється тим, що покупці обирають готові квартири з мінімальними ризиками, на відміну від інвестування у ще не завершені новобудови.
Регіональні диспропорції та перспективи на зиму
Український ринок нерухомості зараз поділений на кілька чітких зон за рівнем цін і активності покупців. Центральні регіони демонструють зростання вартості, західні — помірне відновлення попиту, а східні — подальше скорочення угод. Такий дисбаланс формує складну картину, у якій середні показники по країні не відображають реальної ситуації.
У регіонах із нижчими цінами головною проблемою залишається нестача ліквідних об’єктів. Навіть там, де житло відносно дешеве, воно часто потребує значних інвестицій у ремонт або модернізацію. Це обмежує зацікавленість покупців і гальмує оборот на ринку.
У центральних містах, навпаки, надлишок пропозиції у бізнес-класі зумовлює боротьбу за платоспроможного клієнта. Девелопери використовують акції, розстрочки та персональні умови, але загальна тенденція залишається спадною.
Очікується, що взимку ринок зіштовхнеться з подальшим зниженням активності, адже сезонно попит традиційно слабшає. Проте ціни навряд чи суттєво впадуть, оскільки будівельна галузь залишається залежною від вартості матеріалів і логістики.
Експерти радять потенційним покупцям уважно стежити за локальними коливаннями, адже у деяких регіонах можуть з’явитися вигідні пропозиції від забудовників, які прагнуть завершити продажі до кінця року.
