Ще кілька років тому головними критеріями під час купівлі квартири були ціна, площа, престижність району та транспортна доступність. Сьогодні український ринок нерухомості живе за зовсім іншими правилами. Війна докорінно змінила пріоритети покупців і орендарів: тепер вони купують не просто квадратні метри, а насамперед відчуття безпеки.
Наявність укриття, резервного живлення, автономного водопостачання, віддаленість від критичної інфраструктури та навіть статистика повітряних атак на конкретний район дедалі частіше стають визначальними факторами. Через це вартість житла починає залежати не лише від класичних ринкових критеріїв, а й від рівня ризику, який покупець готовий прийняти.
Попри складну безпекову ситуацію, ціни на нерухомість у більшості регіонів України продовжують зростати. Водночас це зростання відбувається дуже нерівномірно. Одні області переживають справжній будівельний бум, тоді як інші фактично втратили активний ринок через постійну небезпеку.
Експерти зазначають, що найбільш стабільною ситуація залишається у західних областях. Саме сюди після початку повномасштабної війни переїхали сотні тисяч українців, що суттєво збільшило попит як на купівлю, так і на оренду житла.
За словами експрезидента Асоціації фахівців з нерухомості України Юрія Піти, у 2026 році середня вартість нерухомості у Тернопільській, Чернівецькій, Івано-Франківській, Львівській, Хмельницькій, Рівненській областях, а також на Закарпатті та Волині вже зросла приблизно на 15–20%. Це пов'язано як зі стабільнішим безпековим середовищем, так і зі стабільним попитом.
Зовсім інша ситуація спостерігається у прифронтових регіонах. Харків, Запоріжжя, Дніпро та Одеса залишаються містами з високою діловою активністю, однак значна частина угод там сьогодні укладається завдяки державним програмам підтримки, зокрема "єВідновленню" та житловим ваучерам.
Фахівці наголошують: без державної допомоги активність на цих ринках була б значно нижчою. Постійні повітряні атаки змушують багатьох потенційних покупців відкладати рішення або взагалі обирати інші регіони для життя.
Разом із географією попиту кардинально змінилася й психологія покупців. Якщо раніше рішення нерідко приймалися емоційно, то тепер українці ретельно аналізують кожен аспект майбутньої покупки.
Рієлтори відзначають, що сьогодні клієнти уважніше перевіряють юридичну чистоту документів, технічний стан будинку, історію забудовника, наявність генераторів, укриттів, резервних систем життєзабезпечення та навіть перспективи ліквідності квартири у майбутньому.
На ринку дедалі частіше звучить проста формула: продається не все, а лише те житло, яке відповідає реальному співвідношенню ціни, якості та безпеки. Якщо продавець продовжує орієнтуватися на довоєнні ціни та не враховує ризики конкретної локації, квартира може місяцями залишатися без покупця.
Статистика також підтверджує зміну тенденцій. За даними маркетплейсу нерухомості DIM.RIA, найбільше за рік новобудови подорожчали в Івано-Франківській (+20%), Тернопільській (+20%), Чернівецькій (+17%), Житомирській (+17%) та Вінницькій (+16%) областях.
На вторинному ринку абсолютним лідером стала Чернівецька область, де житло за рік подорожчало одразу на 43%. В Івано-Франківській області ціни збільшилися на 37%, а в Тернопільській — на 29%.
Натомість у Києві ситуація виглядає значно складнішою. Попри високий попит на житло, саме столиця демонструє нову тенденцію — появу районів, яких потенційні покупці та орендарі свідомо уникають через підвищені безпекові ризики.
За словами Юрія Піти, дедалі менший інтерес викликають квартири на Лук'янівці та окремих частинах Дарниці поблизу промислових зон. Саме ці території регулярно потрапляють під масовані ракетні та дронові атаки.
Експерт наголошує, що навіть суттєве зниження вартості оренди не завжди допомагає знайти орендаря. Для більшості людей питання особистої безпеки стало набагато важливішим за можливість заощадити кілька тисяч гривень на житлі.
Водночас абсолютно безпечних районів столиці сьогодні не існує. Проте ринок уже формує своєрідні "острови ризику", де попит поступово слабшає саме через часті обстріли або близькість до об'єктів критичної інфраструктури.
Не менш динамічно змінюється й ринок оренди. Саме він традиційно першим реагує на будь-які зміни економічної чи безпекової ситуації.
Найкраще здаються квартири з сучасним ремонтом, адекватною ціною, необхідною побутовою технікою, генераторами або хоча б зрозумілими умовами проживання під час можливих відключень електроенергії. Натомість переоцінені об'єкти можуть місяцями залишатися без орендарів.
Протягом першої половини літа оренда житла в Україні продовжила дорожчати. У Києві середня вартість оренди однокімнатної квартири вже досягла приблизно 27 тисяч гривень на місяць, тоді як на Закарпатті вона становить близько 22,5 тисячі гривень.
Особливо помітне подорожчання зафіксували у Черкаській області, де оренда за місяць зросла на 27%, а також у Кіровоградській області, де середня вартість оренди фактично подвоїлася.
Додатковий вплив на ринок може мати й підвищення вартості громадського транспорту у столиці. Експерти прогнозують, що дорожчий проїзд посилить попит на квартири біля станцій метро та великих транспортних вузлів, адже люди дедалі уважніше рахують свої щоденні витрати.
Однак навіть транспортна доступність уже не здатна повністю компенсувати безпекові ризики. Якщо раніше близькість до метро майже автоматично підвищувала вартість житла, то тепер вона поступається значенням іншим критеріям.
Український ринок нерухомості переживає одну з наймасштабніших трансформацій за всю історію незалежності. Війна змінила не лише географію попиту, а й саму філософію вибору житла. Люди дедалі частіше готові платити більше за спокій, автономність будинку та можливість швидко дістатися до укриття.
Саме тому сьогодні головною валютою на ринку нерухомості стає не квадратний метр, а відчуття захищеності. І поки безпекова ситуація залишається визначальним фактором, саме вона продовжуватиме формувати ціни, попит та майбутній розвиток житлового ринку України.
