Еще несколько лет назад главными критериями при покупке квартиры были цена, площадь, престижность района и транспортная доступность. Сегодня украинский рынок недвижимости живет по совершенно другим правилам. Война кардинально изменила приоритеты покупателей и арендаторов: теперь они приобретают не просто квадратные метры, а прежде всего ощущение безопасности.
Наличие убежища, резервного электроснабжения, автономной подачи воды, удаленность от объектов критической инфраструктуры и даже статистика воздушных атак по конкретному району все чаще становятся определяющими факторами. Из-за этого стоимость жилья начинает зависеть не только от классических рыночных критериев, но и от уровня риска, который готов принять покупатель.
Несмотря на сложную ситуацию с безопасностью, цены на недвижимость в большинстве регионов Украины продолжают расти. Однако этот рост происходит крайне неравномерно. Одни области переживают настоящий строительный бум, тогда как другие фактически потеряли активный рынок из-за постоянной угрозы обстрелов.
Эксперты отмечают, что наиболее стабильной остается ситуация в западных регионах страны. Именно сюда после начала полномасштабной войны переехали сотни тысяч украинцев, что существенно увеличило спрос как на покупку, так и на аренду жилья.
По словам бывшего президента Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Питы, в 2026 году средняя стоимость недвижимости в Тернопольской, Черновицкой, Ивано-Франковской, Львовской, Хмельницкой, Ровенской областях, а также на Закарпатье и Волыни уже выросла примерно на 15–20%. Это связано как с более стабильной ситуацией в сфере безопасности, так и с устойчивым спросом.
Совершенно иная картина наблюдается в прифронтовых регионах. Харьков, Запорожье, Днепр и Одесса остаются крупными экономическими центрами, однако значительная часть сделок здесь сегодня осуществляется благодаря государственным программам поддержки, в частности "єВідновлення" и жилищным ваучерам.
Специалисты подчеркивают: без государственной помощи активность на этих рынках была бы значительно ниже. Постоянные воздушные атаки заставляют многих потенциальных покупателей откладывать решение о приобретении жилья или вовсе выбирать другие регионы для проживания.
Вместе с географией спроса кардинально изменилась и психология покупателей. Если раньше решения нередко принимались эмоционально, то теперь украинцы тщательно анализируют каждый аспект будущей покупки.
Риелторы отмечают, что сегодня клиенты значительно внимательнее проверяют юридическую чистоту документов, техническое состояние дома, репутацию застройщика, наличие генераторов, убежищ, резервных систем жизнеобеспечения и даже перспективы ликвидности квартиры в будущем.
На рынке все чаще звучит простая формула: продается не любое жилье, а только то, которое соответствует реальному соотношению цены, качества и уровня безопасности. Если продавец продолжает ориентироваться на довоенные цены и не учитывает риски конкретной локации, квартира может месяцами оставаться без покупателя.
Статистика также подтверждает изменение тенденций. По данным маркетплейса недвижимости DIM.RIA, сильнее всего за год новостройки подорожали в Ивано-Франковской (+20%), Тернопольской (+20%), Черновицкой (+17%), Житомирской (+17%) и Винницкой (+16%) областях.
На вторичном рынке абсолютным лидером стала Черновицкая область, где стоимость жилья за год выросла сразу на 43%. В Ивано-Франковской области квартиры подорожали на 37%, а в Тернопольской — на 29%.
В Киеве ситуация выглядит значительно сложнее. Несмотря на высокий спрос на жилье, именно столица демонстрирует новую тенденцию — появление районов, которых потенциальные покупатели и арендаторы сознательно избегают из-за повышенных рисков для безопасности.
По словам Юрия Питы, все меньший интерес вызывают квартиры на Лукьяновке и в отдельных частях Дарницы, расположенных рядом с промышленными зонами. Именно эти территории регулярно подвергаются массированным ракетным и беспилотным атакам.
Эксперт подчеркивает, что даже существенное снижение стоимости аренды не всегда помогает найти арендатора. Для большинства людей вопрос личной безопасности стал гораздо важнее возможности сэкономить несколько тысяч гривен на жилье.
При этом абсолютно безопасных районов в Киеве сегодня не существует. Однако рынок уже формирует своеобразные «островки риска», где спрос постепенно снижается именно из-за частых ударов или близости к объектам энергетической и другой критической инфраструктуры.
Не менее динамично меняется и рынок аренды. Именно он традиционно первым реагирует на любые изменения экономической или военной ситуации.
Лучше всего сдаются квартиры с современным ремонтом, адекватной ценой, необходимой бытовой техникой, генераторами или хотя бы понятными условиями проживания во время возможных отключений электроэнергии. В то же время переоцененные объекты могут месяцами оставаться без арендаторов.
В первой половине лета аренда жилья в Украине продолжила дорожать. В Киеве средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры уже достигла примерно 27 тысяч гривен в месяц, тогда как на Закарпатье она составляет около 22,5 тысячи гривен.
Особенно заметный рост цен зафиксирован в Черкасской области, где аренда за месяц подорожала на 27%, а также в Кировоградской области, где средняя стоимость аренды фактически увеличилась вдвое.
Дополнительное влияние на рынок может оказать и повышение стоимости проезда в общественном транспорте столицы. Эксперты прогнозируют, что более дорогой проезд усилит интерес к квартирам возле станций метро и крупных транспортных узлов, поскольку люди все внимательнее считают свои ежедневные расходы.
Однако даже хорошая транспортная доступность уже не способна полностью компенсировать риски, связанные с безопасностью. Если раньше близость к метро практически автоматически повышала стоимость жилья, то теперь этот фактор уступает место другим критериям.
Украинский рынок недвижимости переживает одну из самых масштабных трансформаций за всю историю независимости страны. Война изменила не только географию спроса, но и саму философию выбора жилья. Люди все чаще готовы платить больше за спокойствие, автономность дома и возможность быстро добраться до убежища.
Именно поэтому сегодня главной валютой на рынке недвижимости становятся уже не квадратные метры, а ощущение защищенности. И пока ситуация с безопасностью остается определяющим фактором, именно она будет формировать цены, спрос и дальнейшее развитие жилищного рынка Украины.
