Звіт про понад 22 тисячі зданих у 2024 році квартир у Києві на перший погляд свідчить про бурхливу активність. Але заглибившись у джерела цієї статистики, легко зрозуміти: мова йде про завершення проєктів, розпочатих задовго до повномасштабного вторгнення. Понад 1,4 млн квадратних метрів житла – це результат добудов, а не свіжих стартів.
Більшість об'єктів, які сьогодні здаються в експлуатацію, були закладені ще до лютого 2022 року. За підрахунками експертів, лише 60 із приблизно 300 активних житлових проєктів у Києві та околицях стартували після початку великої війни. Усе інше – давні обіцянки, які вдається реалізувати завдяки зусиллям забудовників і підтримці інвесторів.
Найбільш тривожний сигнал – обвал дозволів на будівництво. У 2023 році в Києві видано лише 299,4 тис. квадратних метрів дозволеного житла – це на 66% менше, ніж у 2022 році. У Київській області – ще гірше: падіння на 67%.
Ці цифри свідчать про різке згортання ініціативи девелоперів. Як відзначає комерційна директорка "Інтергал-буд" Анна Лаєвська, будівельні компанії майже не починають нові проєкти. Переважно продаються черги об’єктів, закладених раніше. Нові житлові комплекси можна порахувати на пальцях – до десяти на все місто.
Причина проста й очевидна – війна робить ризики надто високими. Запуск нового проєкту потребує не лише значних коштів, але й довіри з боку інвесторів. У нинішніх умовах це занадто дороге задоволення навіть для потужних гравців ринку.
Будівництво житла в Києві в умовах війни – це справжній виклик. Девелопери змушені вибирати між добудовою старого і запуском нового. Практично всі обирають перший варіант. Причина – фінансова обережність. Новий об'єкт потребує початкових витрат, гарантій безпеки, нової команди. Усе це – в умовах нестабільності.
Ще один чинник – виконання зобов’язань перед інвесторами. Люди, які вклалися в будівництво до 2022 року, чекають на обіцяне житло. І девелопери роблять усе можливе, щоб зберегти довіру і довести об’єкти до логічного завершення. Таким чином ринок тримається, але не розвивається.
Раніше Київ був безумовним лідером будівельної галузі України. Тепер пальму першості перехопили західні області. За даними аналітиків ЛУН, у 2024 році стартувало будівництво 145 житлових комплексів по всій країні. Майже половина з них припадає на Львівщину. А на Київ і область – лише 15%.
Це демонструє масштабну зміну тренду. Столиця більше не є локомотивом ринку. Люди та інвестори шукають безпечніші регіони, де ризики менші, а перспективи – стабільніші. Тим часом Київ переживає будівельну паузу, яка може затягнутися надовго.
Окреме питання – своєчасність здачі об'єктів. Війна суттєво вплинула на строки. За даними ЛУН, із усіх черг, які мали бути здані від другого кварталу 2022 до третього кварталу 2023 року, завершено лише 42%. Близько 30% об’єктів перебувають у зоні ризику з перенесеними строками на невизначений термін.
Це створює ситуацію, коли довіра до первинного ринку стрімко знижується. Потенційні інвестори вагаються: вкладати зараз чи почекати. Девелопери, зі свого боку, теж не мають певності. Замкнене коло з сумнівів, страхів і економічної нестабільності гальмує ринок.
Київські новобудови вичерпують ресурс, закладений у мирний час. Більшість об’єктів, які сьогодні добудовуються, є завершенням старих історій. Нові сторінки пишуться дуже повільно. За перші шість місяців 2025 року у столиці відкрили продажі лише в семи житлових комплексах. Це критично мало для міста з мільйонним населенням.
Національний банк України у своєму звіті попереджає: через повільні старти нових об’єктів у довгостроковій перспективі пропозиція житла буде обмеженою. Це призведе до дефіциту, зростання цін, падіння доступності нерухомості.
Усе це вказує на формування потенційної кризи, яка проявиться не сьогодні, а через кілька років. Якщо ситуація не зміниться, Київ зіткнеться з браком нового житла, а ті, хто сьогодні ще мріє про власні квадратні метри, зіткнуться з новими викликами – фінансовими, соціальними, житловими.
