Ще кілька років тому вибір квартири для більшості покупців був досить передбачуваним: район, площа, стан ремонту, поверх, інфраструктура та ціна. Високі поверхи нерідко вважалися перевагою — з вікон відкривався кращий краєвид, було менше шуму з вулиці, а сучасні новобудови пропонували комфорт, ліфти та просторі планування.
Сьогодні ця логіка фактично перевернулася.
Український ринок житла дедалі більше реагує не на естетичні характеристики, а на питання безпеки та здатності будинку залишатися придатним для життя у складних умовах. Після масованих атак, перебоїв з електроенергією та пошкоджень житлової інфраструктури покупці стали значно прагматичнішими. Квартира має не просто подобатися — вона повинна давати відчуття максимальної захищеності та передбачуваності.
За словами президентки Асоціації фахівців з нерухомості Олени Гайдамахи, одним із ключових критеріїв сьогодні став поверх. Найбільшим попитом користуються квартири, розташовані нижче десятого поверху. Натомість верхні рівні багатоповерхівок дедалі частіше сприймаються як складніший варіант для проживання та перепродажу.
Причина не лише у прямій загрозі пошкодження будинку. Високий поверх означає значно більшу залежність від ліфта, електропостачання та роботи інженерних систем. Якщо будинок залишається без світла, мешканцеві доводиться долати десятки сходових прольотів. Для літніх людей, родин із маленькими дітьми чи тих, хто має проблеми з пересуванням, це може перетворитися на щоденну серйозну проблему.
Саме тому те, що раніше вважалося перевагою, сьогодні може працювати проти продавця.
Найскладніше реалізувати квартири на останніх поверхах. За оцінкою фахівців ринку, власникам такого житла іноді доводиться знижувати ціну на 20–30% порівняно із середньоринковою вартістю аналогічних квартир. Для об'єкта, який коштує, наприклад, кілька мільйонів гривень, така різниця може становити сотні тисяч гривень.
І це вже не просто тимчасова знижка заради швидкого продажу. Формується нова модель споживчого попиту, у якій покупець готовий відмовитися від панорамного виду, додаткової площі чи престижності новобудови, якщо натомість отримує більш практичне та прогнозоване житло.
Окремо змінюється ставлення до самого типу будинку. Найбільш привабливими для покупців називають монолітно-каркасні конструкції. Водночас люди дедалі уважніше вивчають не тільки технічні характеристики споруди, а й те, наскільки будинок підготовлений до тривалих перебоїв з електроенергією.
Наявність генератора, резервного живлення, автономного опалення, насосів, запасів води та можливості підтримувати роботу критично важливих систем стала вагомою конкурентною перевагою. Для багатьох сімей це вже не додатковий комфорт, а фактор, який безпосередньо впливає на рішення про купівлю.
Змінилися й критерії орендарів. Людина, яка шукає квартиру на кілька місяців або років, також хоче розуміти, що робитиме під час тривалого знеструмлення. Чи працюватиме ліфт? Чи буде вода на верхніх поверхах? Чи можна буде зарядити телефон або підключити опалювальне обладнання? Чим нижче розташоване житло, тим менше побутових проблем може виникнути в екстремальній ситуації.
Водночас питання поверховості має ще один аспект — ризик ураження висотних будинків. Авіаційний експерт Валерій Романенко звертав увагу на те, що значна кількість безпілотників може рухатися на висоті близько 50 метрів із певними відхиленнями. Через це окремі рівні висотних будинків можуть опинятися в зоні підвищеного ризику.
Експерт зазначав, що особливо вразливими можуть бути квартири приблизно на рівні 14–18 поверхів. Водночас важливо розуміти: це не означає, що конкретний поверх автоматично є небезпечним або безпечним. Траєкторія повітряної цілі, характер атаки, особливості конкретної будівлі та безліч інших факторів можуть відрізнятися.
Однак для ринку нерухомості важлива вже сама зміна сприйняття ризику.
Покупець оцінює не лише те, якою квартира є сьогодні, а й те, наскільки легко її буде продати завтра. Якщо певна характеристика житла починає відлякувати дедалі більше людей, її вплив поступово переходить у ціну. Саме це зараз відбувається з частиною квартир на високих поверхах.
У результаті український ринок поступово формує нову ієрархію цінностей. Квартира на нижчому поверсі в надійному будинку з резервним живленням може виявитися привабливішою за дорожче житло з панорамним видом. Автономність може коштувати дорожче за дизайнерський ремонт. А можливість швидко спуститися на вулицю — стати важливішою за кількість поверхів між мешканцем і горизонтом.
Війна не просто змінила ціни на нерухомість. Вона змінила саме поняття комфортного житла. Тепер квадратні метри оцінюють разом із рівнем ризику, автономністю та здатністю будинку функціонувати тоді, коли звичне міське життя дає збій.
І поки безпекова ситуація залишається невизначеною, ці фактори, ймовірно, ще довго визначатимуть те, які квартири українці купуватимуть охочіше, а за які власникам доведеться поступатися в ціні.
